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棚改的分化


近期,住建部发布棚户区改造工作拟激励城市名单公示,一共有 12 个城市在列:浙江温州、江苏徐州、湖南长沙、安徽阜阳、江西上饶、新疆乌鲁木齐、山东潍坊、四川南充、陕西延安、河南三门峡、内蒙古乌兰察布和贵州黔西南。

但在2019年开年,不少省份发布了棚改工作目标,目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。

其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

首先我们来看,为什么会减少?

2008年,中央启动保障性安居以来,棚改就在加速进行中。其中,2015-2018年累计开工2442万套,也是从2015年以后,全国棚改实际执行套数一直高于计划套数。以2018年为例,全国各类棚户区改造开工626万套,顺利完成年度580万套的目标任务,完成投资1.74万亿元。但是在2014年国家新型城镇化规划的中,提出2020年棚改任务要完成。

▼2014-2018年全国棚改数据

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按照计划,未来两年棚改就剩下874万套,比2018年要缩水四分之一。就不难理解,2019年开年有些城市减少棚改。

除此之外,还有一个原因就是棚改的货币化安置。对于三四线来说,是刺激房价的主要因素。2017年货币化安置高达50%以上,我们来看在这个周期中,根据国家统计局数据,三四线城市的房价一直上涨,并且不少城市突破万元。而2019年的基调已经定型就是稳。

既然缩减了,为什么又要激励呢?

大的棚改目标没有完成,棚改还会要继续,但是不能像之前大水漫灌,需要有收有紧,对于库存比较多的地方,还是要继续推行的。

但是中国城市那么多,为什么这几个城市呢?

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为何选中这些城市?


我们来看这些城市中,除了长沙外,其他都是三四线城市,在这些三四线中河南三门峡在其中,就以他们两个为例说说。

3月13日政策出来,3月14日澎湃就出现了这么一则关于长沙新闻:

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再来看长沙的房价:

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长沙的房价均价1万出头,跟贵阳,太原,南宁这些城市的房价差不多。比济南,武汉甚至西安都少。在这场房住不炒的稳房价中,长沙没涨,并且二手房还有回落。证明在这次调控中,政府对长沙是比较满意的,甚至希望二线城市去学习的,这也是为什么在三四线为主的棚改中,出现了长沙这样的省会城市。

再来说河南三门峡。

我们先看大政策环境,在这次的两会中棚改并没有提到棚改,很大的情况是棚改的方式变了,有消息称,2019年,政府购买服务模式将被取消,取而代之的是,以地方政府棚改专项债为主要融资方式。地方专项债需要看市场的认可度,所以就需要谨慎一些了。

而今年3月,河南省发布实施精准棚改,合理确定棚户区范围和认定标准,重点推进城市建成区内国有土地上的传统棚户区和企业老旧居住区改造。大面积棚改已经结束了,定向开发开始。

再来看三门峡的经济以及人口。

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——数据来源:泰辰


对一个城市的基本面的判断是长期看人口,中期看土地,短期看政策。我们看三门峡的人口情况,市区人口占比是比较少的,比鹤壁多一点儿,倒数第二。不过我们看4年复合增长率,没有像南阳以及漯河这样是负增长,以0.3%的增长率,但是人口力评分来说是不理想的。

再看这4年的GDP情况,经济首位度6.4%,比平顶山,济源以及濮阳的要好些,但是经济力评分,也在全省中下等水平,人口力和经济力在全省处于中下等水平。

最后,三门峡的房价在上一波中上涨不多,目前属于全省低位。

▼2月份地市房价

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——来源:房价行情网


我们来看,在河南的这些地市中,除了郑州,基本上可以分为三类,一是以开封、许昌、洛阳、安阳为首的7-8千的房价,再一个是以5-6千的南阳、信阳、新乡、三门峡等大部分城市为主的,最后是5千以下的城市。

在这一波行情中,三门峡距离郑州比较远,受郑州的影响比较小,并且波及的时间也比较靠后。我们来看下:

▼三门峡和开封一年的房价走势

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——来源:安居客


开封距离郑州比较近,从大郑州限购之后,开封的房价波动就比较大,特别是开封西。一度房价突破万元大关。而这个房地产周期中去年8月份是个顶峰,因为郑州在下半年房价开始下降,所以开封也有所波及。

我们来看三门峡,房价顶峰在去年12月份,时间周期比较长,还有可能是返乡置业的助力。同样在顶峰,开封的房价几乎是三门峡的两倍。这也就是不选择开封的原因。

房价在全省低位,经济和人口也不突出,棚改还要继续,当然选择三门峡这个好学生树立典型了。

说实话国家激励的这些城市,进一步来说也是定向放水,如果你有自住需求,建议尽快购买。

三门峡是激励的,那么河南其他地市优势如何呢?我们来看下2019年棚改计划。

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其他地市会怎样?


棚改在2020年是一个比较大的挑战,去年年中住建部开会强调,要实施差异化棚改方式,对库存压力大的地方是货币化安置,而河南开年也说要实施精准棚改,所以对于河南三四线城市来说,也存在棚改差异化。

我们来看2018年和2019年棚改计划表,就知道哪些城市是还有机会,哪些是凉凉。

▼棚改计划表

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2019年棚改比较多的城市有商丘,安阳,平顶山,周口,信阳这5个城市是突破万套的,其次就是港区,南阳和邓州。比较少的就是鹤壁,洛阳,固始、新乡、许昌和开封。

而在2019年棚改最多的城市中,也是2018年计划比较多的。但是有些地区是相比2018年减少的多,比如许昌、濮阳、商丘、周口,未来压力比较大。增加相对比较多的是邓州、固始、南阳、安阳、平顶山、信阳等。棚改变多的城市,未来有一波行情的概率会比较大。

看完两年的棚改,再来看下,2018年土地建面和销售面积的情况。

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——来源泰辰


2018年17地市成交土地计容建面累计5691万m2,商品住宅成交2757万m2;仅信阳卖房高于卖地。安阳则因为前期库存比较大,土地成交比较少。而商丘、许昌、驻马店、周口等未来库存量会爆发。

棚改收权、外部利好和推动力减弱、前期地价过高的项目很难实现预期的销售利润,销售难度叠加;对于棚改量减少,并且土地成交比较多的城市来说,未来市场会更加不好走。比如濮阳,周口、商丘。像平顶山、三门峡、信阳这些会相对好过些。

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小结


那么三四线到底还有机会没有?

对于开发商来说,部分城市还是有的,比如那些棚改比较大的地区,不管是货币化安置还是实物安置都会一定程度上刺激楼市,特别是库存压力比较大的城市,棚改的货币化也会加大。

目前河南最明显的短机会就是三门峡了,地价低又有政策支持。

对于购房者来说,除了自住,投资还是不建议的。你要明白一点儿,特别是许昌、洛阳还有开封这些城市人,你在这些地区买个房子的首付,也差不多可以在郑州买一个了。

我们选择城市一定要选择,产业有支撑,人口持续流入以及基本面不错的,这样投资的回报率才会不错的。


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